In dieser neuen Ausgabe erfahren Sie wichtige Informationen zur Wohnungslage in der Schweiz, um den aktuellen Immobilienmarkt besser zu verstehen, und erhalten unsere Tipps, wie Sie sich in dieser Situation behaupten können.
Inhaltsverzeichnis
Rückgang der Immobilienanzeigen
In seinem Immobilienbericht vom März 2023 gibt Wuest and Partner (ein auf die Erhebung von Daten im Immobiliensektor spezialisiertes Unternehmen) an, dass die Zahl der in der Schweiz zur Vermietung ausgeschriebenen Immobilien um 31 % zurückgegangen ist. In diesem Zusammenhang schätzt Martin Tschirren, Direktor des Bundesamtes für Wohnungswesen, dass in den kommenden Jahren „jährlich zwischen 5.000 und 10.000 Wohnungen fehlen werden“.
Neben dem Rückgang der Anzahl der Immobilienanzeigen verdeutlicht auch die deutliche Verkürzung ihrer Veröffentlichungsdauer von 34 auf 27 Tage die steigende Nachfrage bei begrenztem Angebot und unterstreicht den intensiven Wettbewerb um Wohnraum.
Dieser Wohnungsmangel dürfte sich mittelfristig aufgrund vielfältiger Faktoren verfestigen: demografische Entwicklung, steigende Zuwanderung, Veränderungen in der Gesellschaftsstruktur (Scheidungen), stabile Arbeitsmarktlage in der Schweiz, Baubeschränkungen, lange Umsetzungszeiten bei Immobilienprojekten usw.
Bevölkerungswachstum
Im 3. Quartal 2023 belief sich die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz auf 8 931 306 Personen (laut Bundesamt für Statistik). Die Schweiz ist auf dem besten Weg, im Jahr 2024 die 9-Millionen-Marke zu erreichen. Der jüngste Anstieg der Zuwanderung (rund 100.000 Zuzügler im Jahr 2023) hat ebenfalls zu diesem erheblichen Bevölkerungswachstum beigetragen.
Aufgrund des Krieges in der Ukraine und einer Wirtschaft, die sich besser entwickelt als in den Nachbarländern, hat die Attraktivität des Landes für Auswanderer und Neuankömmlinge den Wettbewerb auf dem Mietmarkt verschärft.
Daher ist davon auszugehen, dass dieser erhöhte Wohnraumbedarf anhalten wird, insbesondere in den großen Ballungsräumen wie Basel, Genf, Lausanne, Neuenburg und Zürich.
Leerstandsquote
In der Schweiz ist die Leerstandsquote auf einem historischen Tiefstand, insbesondere in städtischen Gebieten. Dieser Rückgang ist ein Indikator für einen zunehmend angespannten Markt, da eine Leerstandsquote von unter 1 % bedeutet, dass praktisch alle Wohnungen auf dem Markt belegt sind.
Nach Angaben des Bundesamtes für Statistik, ist diese Quote von einem nationalen Durchschnitt von 1,54 % im Juni 2021 auf 1,15 % im Juni 2023 gesunken. Dieser Trend spiegelt sich in den meisten Kantonen der Schweiz wider, wobei 3- und 4-Zimmer-Wohnungen am stärksten von diesem Rückgang betroffen sind.
Neubauten
Im Jahr 2020 führte das Auftreten von COVID in der Schweiz zur Einstellung der Bauarbeiten, was zu Verzögerungen von sechs Monaten bis zu einem Jahr oder sogar zu Stornierungen führte. Weitere Faktoren, die sich aus dieser Krise ergaben, wirkten sich auf die Bautätigkeit aus: steigende Baukosten und Arbeitskräftemangel in diesem Sektor.
Zudem hat das neue Raumplanungsgesetz, das mit der Absicht eingeführt wurde, die städtische Entwicklung zu regulieren und die Umwelt zu schützen, unbeabsichtigt den Bau neuer Wohnungen gebremst. Da diese Gesetzgebung die Verfahren komplexer und kostspieliger macht und die Zahl der Baugrundstücke und bebaubaren Flächen abnimmt, verzeichnet die gesamte Bauindustrie eine Stagnation oder in einigen Kantonen sogar einen Rückgang ihrer Tätigkeit. So ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohnungen auf den tiefsten Stand seit 20 Jahren gesunken.
Mietanstieg
Aufgrund der Wohnungsknappheit, der steigenden Zinsen und der Energiekrise werden die Mieten in den kommenden Jahren „eiter stark ansteigen“ dans les prochaines années, pour Fredy Hasenmaile,, so Fredy Hasenmaile, Chefökonom der Raiffeisen Schweiz.
Zum einen sind die Mieten für neu vermietete Wohnungen im vergangenen Jahr um durchschnittlich 4,7 % gestiegen.
Andererseits sind auch die bestehenden Mieten, also die Preise für Mietverträge, die bereits seit einiger Zeit bestehen, im Jahr 2023 um 2,2 % gestiegen (der stärkste Anstieg seit 2008). Die zweimalige Anpassung des Referenzzinssatzes auf 1,75 % ermöglichte es den Vermietern nämlich, die Mieten bestehender Mietverträge zu erhöhen.
Dieser Mietanstieg wirkt sich direkt auf die Haushalte aus, die berücksichtigen müssen, dass ihre Mieten 25 % des Bruttojahreslohns nicht überschreiten dürfen (in einigen Kantonen bis zu 30 %). Nach Angaben des Bundesamtes für Statistik sind die Mieten in den Kantonen Zug, Zürich, Schwyz, Nidwalden, Genf, Basel und Waadt am höchsten.
Auf welche Zukunft steuern wir zu?
Die Bewältigung der Wohnungsknappheit in der Schweiz ist eine komplexe Herausforderung: Dabei gilt es, nicht nur den wirtschaftlichen Anforderungen, sondern auch den sozialen und ökologischen Bedürfnissen des Landes gerecht zu werden. Der Bund prüft derzeit Massnahmen zur Bekämpfung der Wohnungsknappheit. Da der Rückgang der Bautätigkeit eine der Hauptursachen für diese Knappheit ist, liegt der Schwerpunkt auf der Erhöhung des Angebots.
Diese Massnahmen könnten insbesondere Reformen in der Stadt- und Baupolitik umfassen, um die Entstehung neuer Wohnräume zu erleichtern:
- entweder durch Verdichtung,
- oder durch die Aufstockung von Gebäuden,
- oder durch die Umwandlung von Büros und Hotels in Wohnraum.
Wie kann man sich in einem angespannten Markt behaupten?
Auch wenn der Markt angespannt ist, gibt es doch einige entscheidende Punkte, mit denen ein Bewerber seine Chancen maximieren kann, von der Vermietungsagentur für eine Wohnung ausgewählt zu werden. Lodge Relocation bietet seinen Kunden die Unterstützung seines Teams aus Senior Consultants, deren Fachwissen und sein Netzwerk, aber auch die Bewerber selbst haben Trümpfe in der Hand.
- Eine klare Auflistung der wesentlichen Kriterien des Kunden (geografische Lage, Miete, Quadratmeterzahl, Parkplatz usw.) unter realistischer Berücksichtigung der Marktmöglichkeiten ist der Ausgangspunkt jeder erfolgreichen Suche.
- Reaktionsfähigkeit ist der wichtigste Faktor. Zunächst bei der Zusammenstellung einer vollständigen Bewerbungsmappe, dann bei der Entscheidung, ob eine Bewerbung für eine Wohnung eingereicht werden soll oder nicht.
- Das sehr interessante Schweizer Gesetz LDTR* über die Renovierung und den Ausbau von Gebäuden ist ein Mittel, um zukünftigen Mietern für eine bestimmte Anzahl von Jahren Zugang zu einer neuen Immobilie zu einem günstigen/moderaten Mietpreis zu verschaffen. Man darf jedoch nicht vergessen, dass bei der Beurteilung der Bonität des Antragstellers der endgültige Mietpreis (der nach Ablauf des Vorzugszeitraums geltende Mietpreis) berücksichtigt wird. * Das LDTR-Gesetz erpflichtet Eigentümer/Investoren, einen festgelegten Prozentsatz an Wohnungen mit niedrigen Mieten in einem Gebäude für eine bestimmte Anzahl von Jahren beizubehalten.
- Schließlich ist es unerlässlich, dass die Bedingungen für die Annahme einer Bewerbung strikt eingehalten werden: Die Miete darf 1/3 des monatlichen Bruttogehalts nicht überschreiten. Umgekehrt wird es schwierig sein, eine Wohnung mit niedriger Miete zu erhalten, wenn das Einkommen des Bewerbers hoch ist: Die Vermietungsagenturen neigen dazu, solche Anträge nicht auszuwählen. Aus sozialen Gründen wird bei Wohnungen mit mehreren Zimmern zudem Familien Vorrang vor Alleinstehenden oder Paaren eingeräumt.