BAISSE DES ANNONCES IMMOBILIÈRES

Dans son rapport immobilier de mars 2023, Wuest and Partner (entreprise experte dans la production de données relatives au secteur immobilier) indique que le nombre de biens immobiliers annoncés à la location en Suisse a diminué de 31 %. Dans ce sens, Martin Tschirren, directeur de l’Office fédéral du logement, estime qu’il manquera « entre 5 000 à 10 000 appartements par an dans les années à venir ».

En plus de la baisse du nombre d’annonces immobilières, la réduction significative de leurs temps de publication, de 34 à 27 jours, illustre l’augmentation de la demande face à une offre limitée et souligne la compétition intense pour l’accès au logement.

Ce manque de logements risque de s’installer à moyen terme, en raison de facteurs multiples : évolution démographique, immigration en hausse, changements dans la structure de la société (divorces), stabilité du marché de l’emploi en Suisse, restrictions de construction, temps de mise en œuvre des projets immobiliers, etc.

AUGMENTATION DE LA POPULATION

Au 3ème trimestre 2023, la population résidante permanente de la Suisse s’élevait à 8 931 306 personnes (selon l’Office Fédérale de la Statistique). La Suisse est en bonne voie d’atteindre 9 millions d’habitants en 2024. L’augmentation récente de l’immigration (environ 100 000 personnes arrivées en 2023) a également joué un rôle dans cette croissance démographique majeure.

En raison de la guerre en Ukraine et d’une économie qui se porte mieux que dans les pays voisins, l’attrait du pays pour les expatriés et les nouveaux arrivants a intensifié la concurrence sur le marché locatif.

Ainsi, il est probable que ce besoin accru de logements se poursuive, en particulier dans les grandes agglomérations telles que Bâle, Genève, Lausanne, Neuchâtel et Zurich.

TAUX DE LOGEMENTS VACANTS

En Suisse, le taux de vacance des logements est historiquement bas, en particulier dans les zones urbaines. Cette baisse est un indicateur d’un marché de plus en plus tendu, puisqu’un taux de vacance en dessous de 1 % signifie que pratiquement tous les logements sur le marché sont occupés.

Selon l’Office fédéral de la statistique, ce taux est passé d’une moyenne nationale de 1,54 % en juin 2021 à 1,15 % en juin 2023. Cette tendance se répercute dans la plupart des cantons de Suisse, les logements de 3 et 4 pièces étant les plus touchés par cette baisse.

NOUVELLES CONSTRUCTIONS IMMOBILIÈRES

En 2020, l’arrivée de la COVID en Suisse oblige l’arrêt des chantiers, entrainant des retards pouvant aller de 6 mois à 1 an, voire des annulations. D’autres facteurs, en conséquence de cette crise, touchent l’activité de construction : augmentation des coûts de construction, pénurie de main d’œuvre dans ce secteur.

Aussi, la nouvelle loi sur l’aménagement du territoire, introduite dans l’intention de réguler le développement urbain et de préserver l’environnement, a involontairement freiné la construction de nouvelles habitations. Cette législation rendant les processus plus complexe et coûteux, et le nombre de terrains et zones constructibles diminuant, toute l’industrie de la construction connait une stabilisation voire un déclin de son activité pour certains cantons. C’est ainsi que l’établissement de permis de construire pour les appartements est tombé à son plus bas niveau depuis 20 ans.

HAUSSE DES LOYERS

En raison de la pénurie de logements, de la hausse des taux et de la crise énergétique, les prix des loyers « continueront à se renchérir fortement » dans les prochaines années, pour Fredy Hasenmaile, économiste en chef de la banque Raiffeisen Suisse.

D’une part, les loyers des logements nouvellement mis en location ont augmenté en moyenne de 4,7 % au cours de l’année dernière.

D’autre part, les loyers existants, c’est-à-dire les prix des contrats de location en vigueur depuis un certain temps déjà, ont eux aussi connu une hausse de 2,2 %, en 2023 (la plus importante depuis 2008). L’adaptation à deux reprises du taux d’intérêt de référence à 1,75 % a, en effet, permis aux bailleurs d’augmenter les loyers des contrats existants.

Cette hausse des loyers a un impact direct sur les budgets des ménages, qui doivent tenir compte du fait que leurs loyers ne peuvent pas dépasser 25 % d’un salaire annuel brut (jusqu’à 30 % dans certains cantons). Selon l’Office fédéral de la statistique, ce sont les cantons de Zoug, Zurich, Schwyz, Nidwald, Genève, Bâle et Vaud où les loyers sont les plus élevés.

VERS QUEL FUTUR NOUS DIRIGEONS-NOUS ?

S’attaquer à la pénurie de logements en Suisse est un défi complexe : l’enjeu étant de répondre non seulement aux exigences économiques mais aussi aux besoins sociaux et environnementaux du pays. La Confédération étudie actuellement les mesures qui permettraient de lutter contre la pénurie de logements. Le recul de la construction étant l’une des principales causes de cette pénurie, l’accent est mis sur l’augmentation de l’offre.

Ces mesures pourraient, notamment, inclure des réformes dans les politiques d’urbanisme et de construction pour faciliter l’émergence de nouveaux habitats :

• soit par la densification,
• soit par la surélévation des bâtiments,
• soit par la transformation des bureaux et des hôtels en logements.